CONGE DELIVRE PAR LE BAILLEUR POUR REPRENDRE OU VENDRE SON LOGEMENT.
21/12/2017 - La loi n° 89-762 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit qu’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur ayant décidé de reprendre ou de vendre le logement. Applicable aux congés délivrés à compter du 1 er janvier 2018, un arrêté du 13 décembre précise le contenu de cette notice.
Arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement (NOR: TERL1711455A)
LA CESSION D'UN FONDS D'AGENT IMMOBILIER N'EMPORTE PAS CESSION DES MANDATS.
19/12/2017 - Si la fin du mandat ne résulte pas de la liquidation judiciaire du mandataire mais obéit au régime des contrats en cours lorsqu'il a été conclu et n'a pas été exécuté avant le jugement de liquidation judiciaire, la cession d'un fonds de commerce n'emporte pas, sauf exceptions prévues par la loi, la cession des contrats liés à l'exploitation de ce fonds : la cession d'un fonds de commerce d'agent immobilier n'emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel.
Une société Pampr'oeuf avait conclu un mandat de recherche avec une société Val de Vienne Immobilier, agent immobilier, en vue de la recherche d'un domaine agricole à acquérir. Alors que ce mandat prenait fin le 7 janvier 2012, la société Val de Vienne Immobilier avait été mise en liquidation judiciaire le 6 avril 2011, M. X...étant désigné liquidateur. Le juge-commissaire avait autorisé la cession du fonds de commerce au profit d’une société Val de Vienne Immobilier, société nouvelle. La société Pampr'oeuf ayant acquis le domaine immobilier recherché le 1er décembre 2011, la société Val de Vienne Immobilier société nouvelle et l’agent commercial de cette société, avaient assigné la société Pampr'oeuf afin d'obtenir le paiement de la commission convenue.
Les Premiers juges avaient condamné la société Pampr'oeuf à payer à la société Val de Vienne immobilier société nouvelle la somme de 460 460 € TTC avec intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2011 et rejeté toutes ses demandes. La Cour de cassation, par un arrêt du 28 juin 2017, a cassé l’arrêt déféré en adoptant la motivation suivante :
« ... en l'espèce, le mandat de recherche exclusif d'un bien à acquérir conclu le 8 janvier 2011 entre la société Pampr'oeuf, mandante, et la société Val de Vienne Immobilier, mandataire, a pris fin, le 8 avril 2011, par suite du prononcé de la liquidation judiciaire de cette dernière ; qu'en considérant, pour condamner à paiement la société Pampr'oeuf, que ce mandat avait été cédé de plein droit à la société Val de Vienne immobilier société Nouvelle, par suite de la cession du fonds de commerce de la société Val de Vienne immobilier intervenue le 30 septembre 2011, la cour d'appel a violé l'article 2003 du code civil ;
Mais attendu que l'article L. 641-11-1, I, du code de commerce dispose que, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune résiliation ou résolution d'un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l'ouverture ou du prononcé d'une liquidation judiciaire ; qu'en conséquence, et par dérogation à l'article 2003 du code civil, aux termes duquel la déconfiture du mandataire met fin au mandat, la fin du mandat ne résulte pas de la liquidation judiciaire du mandataire mais obéit au régime des contrats en cours lorsqu'il a été conclu et n'a pas été exécuté avant le jugement de liquidation judiciaire, le mandat ne pouvant alors être résilié que selon les modalités de l'article L. 641-11-1, III et IV, du code de commerce ; que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le moyen, pris en sa deuxième branche :
Vu l'article L. 141-5 du code de commerce ;
Attendu que pour statuer comme il fait, l'arrêt retient encore que le mandat de recherche d'un bien immobilier à acquérir fait partie de la clientèle d'un fonds de commerce d'agent immobilier et que, l'acte de cession du fonds de commerce comprenant la clientèle, le mandat a été cédé de plein droit à la société Val de Vienne immobilier société nouvelle ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la cession d'un fonds de commerce n'emportant pas, sauf exceptions prévues par la loi, la cession des contrats liés à l'exploitation de ce fonds, la cession d'un fonds de commerce d'agent immobilier n'emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».
Cass. Com., 28 juin 2017, n° 15-17394.
ELEMENT D'EQUIPEMENT DISSOCIABLE. NOTE SOUS LA PUBLICATION DE L'ARRET AU BULLETIN
30/11/2017 - Les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination. Voici la note publiée au Bulletin de la Cour de cassation sous l'arrêt de la 3ème Chambre civile du 15 juin 2017 (n° 16-19640)
Selon l’article 1792 du code civil, relèvent de la responsabilité décennale les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.
La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction distingue entre les éléments d’équipement qui sont indissociables et ceux qui sont dissociables, en soumettant les premiers à la responsabilité de plein droit établie par l’article 1792 du code civil (article 1792-2 du code civil) et les seconds à une garantie de bon fonctionnement de deux ans (article 1792-3 du code civil).
Dès lors que la présomption de responsabilité s’applique aux dommages qui affectent l’ouvrage dans l’un de ses éléments d’équipement, la Cour de cassation a jugé que, nonobstant la garantie de bon fonctionnement, relevaient de la responsabilité décennale les désordres affectant les éléments d’équipement qui rendent l’ouvrage impropre à sa destination, sans avoir à rechercher si les éléments d’équipement étaient ou non indissociables (3e Civ., 23 janvier 1991, pourvoi n° 88-20.221, Bull.1991, III, n° 30).
Cette solution, constante, a été réaffirmée à plusieurs reprises (voir notamment 3è Civ., 27 avril 2004, pourvoi n° 03-11.538, qui retient qu’ayant souverainement relevé que les vices affectant les joints de menuiseries rendaient les ouvrages impropres à leur destination et compromettaient leur solidité, le tribunal a pu en déduire que la garantie décennale était applicable, le caractère dissociable ou non de l’élément d’équipement, siège des désordres, étant indifférent).
Mais cette solution concernait l’élément d’équipement dissociable d’origine, donc installé lors de la construction de l’ouvrage.
S’agissant d’un élément d’équipement dissociable installé en remplacement ou par adjonction sur un existant, la Cour de cassation considérait que les dommages affectant cet élément ne relevaient de la responsabilité décennale que si l’élément d’équipement constituait par lui-même un ouvrage.
Dans le cas contraire, il était jugé que les dommages l’affectant ne relevaient ni de la garantie décennale, ni de la garantie biennale de bon fonctionnement. C’est ainsi que la Cour de cassation avait jugé que justifie légalement sa décision la cour d’appel qui retient que l’adjonction, sur une installation existante, d’un élément, tel une pompe à chaleur, ne constitue pas un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et que se trouvent également hors du champ d’application de la garantie de bon fonctionnement les éléments d’équipement dissociables adjoints à un ouvrage existant (3e Civ., 12 novembre 2015, pourvoi n° 14-20.915).
Néanmoins, il était également jugé, à propos de l’installation d’une pompe à chaleur air/air et d’un ballon d’eau chaude, que les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, relèvent de la responsabilité décennale s’ils rendent l’ouvrage en son ensemble impropre à sa destination (3e Civ., 7 avril 2016, pourvoi n° 15-15.441). Cette solution a été réaffirmée à propos de l’installation d’une cheminée avec insert (3e Civ., 7 mars 2017, pourvoi n° 16-13.603).
En étendant la solution retenue à propos de l’élément d’équipement d’origine à l’élément d’équipement dissociable installé sur un existant, le présent arrêt met fin à cette divergence de jurisprudence.
Désormais, tous les dommages, de la gravité requise par l’article 1792 du code civil, relèvent de la responsabilité décennale, qu’ils affectent les éléments d’équipement dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, dès lors qu’ils rendent l’ouvrage en son ensemble impropre à sa destination. La seule différence concerne la personne tenue à garantie, qui reste le constructeur d’origine lorsque l’élément d’équipement impropre est d’origine, et est l’installateur de cet élément sur existant. Il appartiendra à tous les corps de métier concernés de souscrire à l’assurance obligatoire, même lorsque leur intervention sera limitée à l’installation d’un élément d’équipement dissociable.
LES SINISTRES CAUSES PAR UN INSERT RELEVENT BIEN DE LA RESPONSABILITE DECENNALE
09/11/2017 - Par un nouvel arrêt, la Cour de cassation a confirmé le caractère décennal des désordres affectant un insert installé dans un foyer existant, dès lors qu'il en a résulté un incendie en suite d'erreurs de pose.
Les propriétaires d'une maison, assurés auprès de la société ACM, avaient fait installer une cheminée par la société Art du Bain et du Feu, assurée auprès de la société Allianz. Un incendie ayant détruit leur maison dans la nuit du 1er au 2 novembre 2008, partiellement indemnisés par leur assureur, ils avaient assigné en complément d'indemnités les sociétés ACM et Allianz, ainsi que la société Art du Bain et du Feu représentée par son liquidateur judiciaire.
Devant la Cour de cassation, la société Allianz a soutenu qu'en présence de travaux sur existants, le juge doit, pour mobiliser la garantie décennale de l'assureur et le condamner à payer réparation de l'ensemble des dommages consécutifs à l'ouvrage existant, constater que celui-ci est devenu techniquement indivisible ou indissociable de l'ouvrage neuf tel que réalisé par l'assuré. La société Allianz faisait valoir que son assuré, la société Art du Bain et du Feu n'avait pas réalisé l'habillage de la cheminée, les maîtres d'ouvrage y ayant procédé eux-mêmes.
Par un arrêt du 26 octobre 2017, la Cour de cassation a ainsi statué :
« Mais attendu, d'une part, que les dispositions de l'article L. 243-1-1 II du code des assurances ne sont pas applicables à un élément d'équipement installé sur existant, d'autre part, que les désordres affectant des éléments d'équipement, dissociables ou non, d'origine ou installés sur existant, relèvent de la garantie décennale lorsqu'ils rendent l'ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ; que la cour d'appel a relevé que la cheminée à foyer fermé avait été installée dans la maison de M. et Mme X... et que l'incendie était la conséquence directe d'une absence de conformité de l'installation aux règles du cahier des clauses techniques portant sur les cheminées équipées d'un foyer fermé ; qu'il en résulte que, s'agissant d'un élément d'équipement installé sur existant, les dispositions de l'article L. 243-1-1 II précité n'étaient pas applicables et que les désordres affectant cet élément relevaient de la garantie décennale ; que, par ces motifs de pur droit, substitués à ceux critiqués, l'arrêt se trouve légalement justifié »
Cass. Civ. III, 26 octobre 2017, n° 16-18120.
NULLITE DE LA MAIN-LEVEE DU CAUTIONNEMENT EN MATIERE DE SOUS-TRAITANCE
07/11/2017 - Les dispositions d’ordre public de la Loi de 1975 interdisant toute renonciation ou remise conventionnelle accordée par le sous-traitant à la caution, est nulle la « mainlevée » donnée par le sous-traitant et dont la caution se prévalait pour dénier sa garantie.
La Loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance a institué notamment, en cas de marché privé, un cautionnement bancaire obligatoire, auquel il peut être substitué une délégation par laquelle l’entrepreneur principal demande au maître d’ouvrage de payer en son nom les travaux sous-traités directement au sous-traitant (Cass. com., 1er décembre 2015, n°14-13.915).
Sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de ladite loi (article 15 de la loi précitée).
En l’espèce, un entrepreneur principal ayant sous-traité une partie des travaux avait obtenu la caution personnelle et solidaire d’un établissement bancaire pour une durée de 17 mois au bénéfice du sous-traitant. Par la suite, ce sous-traitant avait mis l’entrepreneur en demeure de lui payer plusieurs sommes et il avait adressé au maître d’ouvrage et à la caution une copie de cette mise en demeure. La caution s’était prévalue d’une lettre du sous-traitant aux termes de laquelle celui-ci lui aurait donné « mainlevée » du cautionnement.
Les juges du fond ont accueilli la demande du sous-traitant qui avait déclaré sa créance à la suite de la mise en liquidation judiciaire de l’entrepreneur principal et assigné la caution en paiement. La Cour de cassation a confirmé l’arrêt d’appel et réaffirmé la nullité des agissements, clauses, stipulations ou arrangements qui ont pour conséquence de faire échec à la loi du 31 décembre 1975 :
« Mais attendu, d'une part, qu'ayant exactement retenu que la seule exception à l'obligation de fournir une caution était la délégation du maître de l'ouvrage, la cour d'appel, devant laquelle la Société générale n'a pas soutenu qu'une délégation de paiement avait été effectivement mise en place au profit de la société MPB ni qu'une autre caution avait été réellement substituée à la première, en a déduit à bon droit que les sommes dues à ce sous-traitant devaient être garanties par une caution personnelle et solidaire obtenue par l'entrepreneur principal auprès d'un établissement qualifié ;
Attendu, d'autre part, que, les dispositions d'ordre public de la loi du 31 décembre 1975 interdisant toute renonciation ou remise conventionnelle accordée par le sous-traitant à la caution, la cour d'appel a exactement retenu que la « mainlevée » donnée le 12 avril 2012 par la société MPB était nulle et que la Société générale ne pouvait s'en prévaloir pour dénier sa garantie ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé »
Cass. 3e civ., 14 septembre 2017, n°16-18.146.
PRESCRIPTION DE L'ACTION EN PAIEMENT D'UNE FACTURE D'UN ARCHITECTE
28/10/2017 - Le délai de prescription court du jour de l’établissement de la facture litigieuse, et non à compter du jour de son exigibilité, du jour de la signature du contrat ou du jour de l’exécution de la prestation..
Un architecte réclamait le paiement d’une facture à un client. Face au refus de ce dernier, l’architecte l’avait fait assigner aux fins d’obtenir le paiement de l’arriéré et sa condamnation au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.
Le client s’était opposé à ses demandes au motif que l’action de l’architecte était prescrite, dès lors que le délai de deux ans courait à compter de la date d’établissement de la facture.
Pour l’architecte, la facture établie le 13 janvier 2011 était exigible le 25 février 2011. Il avait assigné le client le 6 février 2013, soit dans le délai de deux ans imparti, courant à compter de la date d’exigibilité de la facture. En conséquence, la prescription n’était nullement acquise.
La Cour de cassation - qui n'aime décidément pas les professionnels - a donné raison au client considérant qu’il fallait se référer à la date d’émission de la facture pour déterminer le point de départ du délai de prescription, et non à sa date d’exigibilité, confirmant ainsi la solution retenue quelques jours plus tôt (Cass. 1ère civ., 9 juin 2017, n°16-12.457) selon laquelle le délai de prescription court du jour de l’établissement de la facture litigieuse et non du jour de l’exécution de la prestation.
Le fait que le contrat de maîtrise d‘œuvre n’ait été signé que le 25 février 2011 (soit plus d’un mois après la date d’émission de la facture en cause) n’a pas été retenu pour décaler d’autant le délai de prescription.
Cass. 3e civ., 15 juin 2017, n°16-16.906
PUBLICATION D'UN NOUVEAU CCAG EN MARCHES PRIVES
25/10/2017 - L'AFNOR (Agence Française de Normalisation) vient de publier le nouveau CCAG (Cahier des Clauses Administratives Générales) applicable aux marchés de travaux privés.
Dix-sept ans se sont écoulés depuis la version 2000 de la norme NF P 03-001, qui constitue le Cahier des Clauses Administratives Générales (CCAG) applicables aux marchés privés de travaux de bâtiment. Après de nombreux mois de travail des professionnels réunis au sein du BNTEC (Bureau de normalisation des techniques et équipements de la construction): la nouvelle version, datée du 20 octobre 2017, vient d’être publiée sur le site de l’Afnor.
Selon cette association, « la révision de la norme NF P 03-001 a pris en compte notamment la réglementation sur la lutte contre le travail dissimulé et la fraude au détachement, les entreprises groupées, les délais de paiement, les intérêts moratoires, la médiation et l’assurance décennale ».
Le CCAG avant enquête publique, est à ce lien. Il est préférable toutefois de se reporter à l'édition officielle (payante) de l'AFNOR.
L'UTILISATION DE L'OUTIL PREDICTIVE DECOIT LA COUR D'APPEL DE RENNES
19/10/2017 - Monsieur Xavier Ronsin, Premier Président de la Cour d’appel de Rennes, a rendu son verdict par communiqué commun avec la Chancellerie le 9 octobre 2017 sur l’utilisation du logiciel Predictice..
Le logiciel Predictice s’appuie sur un algorithme qui scanne les décisions de justice disponibles et promet d’anticiper le résultat d’un contentieux. Parmi les différentes fonctionnalités, il offrirait une estimation présumée fiable des indemnités obtenues par référence à des décisions similaires (Voir Dalloz actualité du 15 mars 2017).
Ce projet de création d’un nouveau logiciel a pourtant reçu en 2016 l’un des prix Open Case Law de la Direction de l’information légale et administrative (DILA). En partenariat avec le Ministère de la justice, une dizaine de magistrats des Cours d’appel de Douai et Rennes ont accepté, à titre expérimental, de l’utiliser pendant plusieurs mois.
Interview du Premier Président Xavier Ronsin sur Dalloz actualité, à ce lien.
Dalloz actualité du 15 mars 2017.
LIMITATION DES GARANTIES D'ASSURANCE
19/10/2017 - Un arrêt récent (qui reste un arrêt d'espèce) rappelle que l'assureur n'est pas tenu de vérifier les déclarations de l'assuré.
Un arrêt intéressant est signalé sur les réseaux sociaux, révélant que les maîtres d'ouvrage (et les entreprises) ne sont jamais trop prudents. Voici l'affaire : Un particulier, M. X., avait fait exécuter des travaux d'agrandissement et de surélévation d'une maison lui appartenant. Il s'agissait notamment de travaux de d'ossature bois, de charpente-couverture, de bardage, et de pose de trois fenêtres, qu'il avait confié à un artisan, M. Y., lequel était assuré auprès de la société G.
Puis, M. X. avait vendu (doit-on présumer dans les dix ans) cette maison à M. Z.. L'acquéreur avait constaté divers désordres et après expertise, il avait fait assigner en indemnisation M. X..., M. Y... et la société G., laquelle avait décliné sa garantie au motif que les désordres portaient sur des activités que M. Y. ne lui avait point déclaré, et avait demandé sa mise hors de cause.
En cause d'appel, la Société G. était mise hors de cause et M. Y., son assuré non garanti, a formé un pourvoi, que vient de rejeter la Cour de cassation aux termes de la motivation suivante :
« Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes contre la société Generali et de mettre celle-ci hors de cause. Mais attendu qu'ayant relevé que, dans sa proposition d'assurance, M. Y... avait demandé à être assuré pour son activité d'agencement et d'aménagement de lieux de vente, que, dans le questionnaire qui lui avait été soumis, il avait déclaré, en outre, certaines activités relevant de la construction de maisons à ossature bois, à l'exception de l'activité « charpente et ossature bois » et que la pose de fenêtres en PVC et celle du bardage n'entraient pas dans les activités « bois » déclarées et ayant retenu que l'assureur n'était pas tenu de vérifier l'exactitude des déclarations de l'assuré sur ses activités déclarées, la cour d'appel, devant laquelle n'était pas invoquée une exclusion de garantie, a pu en déduire que la garantie de la société Generali n'était pas due. D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ».
Il s'agit certes d'un arrêt d'espèce ; les parties n'ayant visiblement pas conclu sur la portée de l'exclusion de garantie opposée par l'assureur décennal. Toutefois, les entreprises (et leurs clients) doivent se montrer particulièrement vigilants sur l'assiette des garanties, car si M. Y. avait disparu économiquement (ce qui n'était pas le cas) ou s'était trouvé insolvable, M. X., vendeur, aurait été exposé à garantir M. Z., acquéreur, de ses propres deniers et sans aucun recours, par application de l'article 1792-1 du Code civil.
Cassation, Chambre civile III, 14 septembre 2017, n° 16-19626.
© Pacreau & Courcelles - Avocats à la Cour
Mise à jour 27 mars 2024